最近KBふたばでは、民泊に関するお悩みや警備のご相談を数多くいただいております。
住んでいるマンションに見知らぬ外国人が出入りしている、毎日大騒ぎして迷惑している、大勢が出入りするので不安だ…
こうしたお客様の声があまりに多いため、私たちKBフタバでは民泊対策専門の部署を立ち上げ、保守・監視・見回りその他警備に関する様々なご相談を受け付けています。
不安ばかりの毎日を過ごされている方はぜひ、ご相談ください。
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＜民泊とは＞
最近、空き家やマンションの空き部屋を利用した「民泊ビジネス」が流行しています。
外国からの観光客がホテルの代わりに宿泊施設として利用することで、空き部屋対策に悩むオーナー側も、ホテルよりも安い宿泊施設を探している観光客にとっても、両得の「民泊」。
実はこの「民泊」の垣根を越え、最近ではトラブルや外国人ビジネスに悪用されているケースも目立つようで、私たちふたば警備にも以前にも増してご相談の連絡件数が増えています。
民泊とはそもそも何なのでしょうか。
民泊（みんぱく）は、もともと旅行者などが対価を支払い、一般の民家への宿泊を意味する言葉でした。
しかし最近ではホームステイと同義に扱われるなど、広い意味で用いられています。
民泊希望者と物件を貸したい人々がお互いに情報交換しやすいように、これらを仲介するサービスを立ち上げた会社が登場するなど、投資目的で「民泊」が利用されることも多くなりました。
利益追求だけを目的とした新規参入者は、既得権益者の迷惑などは一切考えず、マンションやアパートに何年も住んできた彼らをないがしろにし、民泊用の空き部屋を取得、運用します。
住んでいる人≠その部屋のオーナーとなり、オーナーの顔が見えないまま、知らない間にオーナーが変わり、さらにオーナが変わり・・・。
こういったことを繰り返すと、どうなるか。
そうです。これが実は今「民泊」で問題となっている、また貸しや不法占拠の原因となるのです。
＜民泊の問題点＞
2008年から、Airbnb（エアビーアンドビー）と呼ばれるアメリカの会社が、貸し手と借り手の仲介サービスを開始し、外国人の絡む民泊が問題視されるようになりました。
これによってホームステイしたい外国人が集まるようになり、それにつられて投資目的の貸し手も増えた形です。これがいわゆる「民泊ビジネス」への参入です。
こうした貸し手は、米国のAirbnbや中国の自在客（又貸し専門業者含む）など、日本国外の事業者に登録した上で民泊を行っており、日本において簡易宿所取得は行っていない傾向があります。
つまり取り締まりの対象外なのです。
エアビーアンドビーのサービス自体に問題があるわけではありません。彼らはただ機会を提供しているだけです（その機会の提供が、事の元凶なのですが）。
民泊の問題点は、居住者が知らないところで得体の知れない民泊希望者が集まり、挨拶もなく好き勝手に物件に入り込み、どんちゃん騒ぎを始める・・・それだけでも問題ですが、そもそも民泊希望者を断る強制力もなければ、違法行為を確認する以外に、強制力に訴える手段を持ってないことなのです。
つまり、人が住んだら最後、いずれ占拠される。
領土問題と全く同じですね。
＜「民泊サービス」と「法律」＞
民泊は、法律上では下記のように規定されています。
ホテルや旅館など正規の宿泊施設が不足している状況が生じた場合に、一時的に一般家庭で旅行者を受け入れる場合に「民泊」が可能。
現行法では、イベント開催時の臨時民泊、農林漁業体験民宿業などに限って合法とされており、それ以外で旅行業法に基づく宿泊施設以外がお金を取って宿泊させようとする場合、旅館業法上の簡易宿所営業として、行政の許可が必要になります。
つまり、それ以外は無許可営業となります。
空き室を旅行者に対して仲介する行為自体は規制対象ではないとしているものの、借り手の姿が見えない「また貸し」の現状について、私たちは現場で嫌というほど話を聞かされますから、法律を超えた根深い問題であることは間違いないでしょう。
そうした動きを受けて、新しく「民泊は年間１８０日以下」を条件に解禁することを盛り込んだ規制改革実施計画が閣議決定されました。
現状の無許可民泊の多くは、稼働率が８０%を超えることが一般的（３００日近い）この稼働率が５０%に抑えられてしまうことで、いままで投資効果を実感していた貸し手にとっては明らかなマイナスとなります。
この「民泊新法」が施行されれば、違反者に対する罰則はあるものの、それで民泊ビジネスが減るでしょうか？
おそらく、まったく減らないと考えられます。
ましてやすでに法を逸脱している「違法民泊」を行っている連中が、素直にそれに従い、おいそれと退散するとは到底思えません。
さまざまな法的規制、マンション管理組合の対策、マンション開発者の営業努力は、脱法集団の前には無力です。
結局のところ、違法行為を抑え、証拠を突きつけて、法的機関に訴えるしかありません。
＜民泊とマンション＞
最近では、ファミリー向けマンションなど居住用マンションで、こうした投資目的の民泊ビジネスが行われるようになり、居住している日本人とは明らかに異質の外国人が出入りするため、治安悪化や資産価値の低下が懸念されています。
そうした背景を受け、民泊禁止を打ち出して防止策を講じるマンションの管理組合も増えています。
しかし、一旦民泊などが行われ居住してしまうと、簡単には出ていけとは言えなくなる（法律上の強制力を働かせることも困難）なため、対策に困り果て、私たち警備会社に警備や保守の相談に訪れる方も多くなっているのが実情です。
そもそも分譲物件は賃貸することが禁止されていませんが、民泊の場合は貸し手と借り手双方の契約関係すらなく、まさに無法地帯。
貸借人以前に、出入りする人間のマナーやモラルに辟易するしかありません。
ゴミをその辺に捨てる、夜遅くまで騒ぐ、毎日不特定多数が出入りする・・・
入居者はたまったものではありませんね。
最近では、治安悪化や資産価値低下を懸念し、ファミリー向けのマンションでは民泊禁止を明らかにする管理組合も増えています。
またマンション開発業者も予め民泊禁止とした管理規約を盛り込んだ物件としている事例もあり、民泊対策も広がりつつあります。
法的な面では、マンション管理組合が大阪地方裁判所に起こしていた、民泊を禁止する仮処分申請に対し、同地裁が管理組合の主張を認める形で、部屋の区分所有者に民泊の差し止めを命じた事例もあります。
＜民泊・トラブル＞
民泊の問題は、トラブルがいつ発生してもおかしくはないのではないか、という住民の不安です。
見たこともない人、しかも外国人が大挙押し寄せ、入れ代わり立ち代わり部屋から出ていくさまは、異様というほかありませんし、その姿を見て不安を抱かない人はいないでしょう。
部屋の中で何をしているかわからない、聞いたこともない音楽や、嗅いだこともないにおいがする・・・。
早く出て行ってほしい、でも直接は言えない。
だから管理組合を頼る。
管理組合はいろいろと策を講じるものの、法的な強制力を持っているわけでもないため、「モラル」を武器に「諭す」しかありません。
そんな無力な状態では、彼らを追い返すことなど不可能に近いでしょう。
マンションの共有部分は、区分所有者の共有持分なので、民泊利用者がそこを利用するのに不満を持つ人もかなりいます。
豊洲のタワーマンションで実際にあった話ですが、高層階の一室を購入したオーナーが、民泊利用していました。そのオーナーは、高級マンションの豪華な部屋と設備を狙い購入したようで、例のごとく民泊利用者がそこを利用することに対する不満はかなりのものでした。
高級物件のため、居住者はなるほど、と思わされる方々ばかりでしたが、思わぬ民泊トラブルの発生に、疲労困憊の表情を浮かべていたのが印象的でした・・・
解決できるのは、ノウハウを知っている民間の警備会社しかありません。
＜外国人をそのまま追い返すことはできません＞
いくらそのマンションに長年住んでいたとしても、民泊の人が出入りするからと言って見つけ次第、そのまま追い返すことはできません。
一定期間証拠を集めて訴訟なり告発などを行い、裁判所に認められて初めて追い返すことができます。
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これを理解していない方が実は多いのです。
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先ほど申し上げたAirbnbを例にしましょう。
マンションの管理規約でこれを禁止している組合も結構多くなって来ていますが、管理規約はあくまで紳士協定なので、法的な力はありません。法律を越えた使用制限を区分所有者（マンションの一室を所有している人）に要求できないのです。
財産権という法律の前に、それらの規約は効果がないからです。
「あなたはこの部屋の所有者ですか？」
と民泊利用者らしき外国人に訪ねます。
その時こう答えたとします。
「いいえ、民泊できました」
待ってましたとばかりに、
「私たちのマンションでは民泊を禁止しています。出て行ってください」と管理組合は返します。
「それは聞いていません。私は○○さんを通じて契約しています」
と外国人は答えます。
こう答えられたらもうお手上げです。
マンションの管理規約違反を○○さんは犯しています。今住んでいる外国人に出て行ってもらうためには、○○さんが管理規約を犯していることを突き止める証拠集めからスタートしなければなりません。
民泊利用者は民泊が禁止されていようが、法律上は善意の第三者となり、法律的にはなんの落ち度もないと認めらます。
落ち度もない人に出て行けとも言えません。無理やり出て生かそうとすれば、今度はこちらが法律を犯すことになります。
警察を呼んでも、これだけの話なら民事不介入となり、取り合ってもくれないのです。
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警察を呼んだから追い返せる、
警備員を呼んだから追い返せる。
そういった世界ではないことが
お分かりいただけたでしょうか。
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だから、違法となる行為を見つけるための証拠さがしが絶対に必要なのです。
＜自分のマンションを警備してほしい方＞
ふたば警備では以下の警備関連サービスを提案し、皆様のお住まいと毎日の生活に安心をお届けします。
・マンション他、物件や施設の監視／見回り
・違法民泊の証拠収集
・迷惑行為の証拠抑え
・トラブルの解決アドバイス
施設警備のノウハウだけでなく、行政書士の専門知識を元に法律的に解決する方法をご提案致します。
たかが書類1枚、されど書類1枚なのです。
この書類1枚があるとないとでは、法律的な裏付けが全く変わってきます。
また、実際に民泊トラブルに対する対応実績が多数あり、ケースごとに柔軟に対応できる人材、メソッド等が揃っています。
建物が劣化・破損した場合の補修なども合わせてご相談ください。
是非、お任せください。